Kısa cevap
Tapuda niteliği "tarla" olan bir yere doğrudan ev yapılamaz. Önce arazinin hangi planın içinde kaldığına, tarım arazisi sınıfına ve yola, suya, elektriğe erişimine bakılır. Bazı durumlarda izinle yapılabilir, bazı durumlarda hiç yapılamaz.
Tarla, tapuda arazinin niteliğini gösterir; "imar durumu" ise o parsele ne yapılabileceğini gösterir. İkisi farklı şeylerdir. Karar verirken tapudaki nitelik değil, imar durumu ve ilgili kurumların görüşleri esas alınır.
Önce arazinin yeri: planlı mı, plansız mı?
Arazi bir imar planının içindeyse (genellikle belediye sınırları), ne yapılacağını imar planı belirler. Planda "konut alanı" ise parsel imar uygulamasından sonra arsa niteliği kazanabilir; "tarım alanı" ya da "yeşil alan" gibi bir kullanım varsa konut yapılamaz.
Arazi plansız alandaysa (köy ve kırsal alanların çoğu), Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği uygulanır. Bu durumda tarım arazisi üzerinde yapılaşma çok sınırlıdır ve çoğu zaman önce tarım dışı kullanım izni gerekir.
Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ruhsat işlerine belediye, dışında il özel idaresi bakar. Karabük'te hangi kuruma gideceğinizi parselin konumu belirler.
Tarım arazisi ve tarım dışı kullanım izni
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazilerinin amacı dışında kullanılmasını izne bağlar. İzin başvurusu İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'ne yapılır; arazinin sınıfı (mutlak, dikili, özel ürün, marjinal tarım arazisi) sonucu doğrudan etkiler.
Mutlak ve dikili tarım arazilerinde tarım dışı kullanım çok istisnai durumlarda mümkündür. Marjinal tarım arazilerinde izin alma ihtimali daha yüksektir. Çiftçinin kendi barınma ihtiyacı ve tarımsal amaçlı yapılar (ahır, depo, sera vb.) için ayrı kurallar vardır.
- İl Tarım ve Orman Müdürlüğü: arazinin sınıfı ve tarım dışı kullanım izni
- Belediye veya il özel idaresi: imar durumu ve yapı ruhsatı
- Tapu müdürlüğü: tapudaki şerh, beyan ve hisse durumu
- Gerekirse DSİ, Karayolları, orman ve koruma kurulu görüşü
Bağ evi, konteyner ve tiny house
Bağ evi, hobi bahçesi kulübesi, konteyner ya da tekerlekli ev gibi yapılar da yerine sabitlenip altyapıya bağlandığında izin gerektirebilir. "Tekerlekli, izin gerekmez" düşüncesiyle yapılan yatırımlar yıkım ve para cezasıyla sonuçlanabiliyor.
Bu konudaki düzenlemeler son yıllarda sık değişti. Yatırım yapmadan önce parselin bağlı olduğu belediye ya da il özel idaresine yazılı olarak sorun.
Adım adım ne yapmalı?
- Tapu kaydını ve parsel sorgusunu yapın (ada, parsel, yüzölçümü, nitelik, hisse).
- Belediyeden veya il özel idaresinden imar durumu isteyin.
- Tarım arazisiyse İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'ne arazi sınıfını ve izin imkânını sorun.
- Parselin yola cephesi, su ve elektrik bağlantı imkânı olup olmadığına bakın.
- Olumlu görüşlerle mimar ve mühendise proje hazırlatıp ruhsata başvurun.
Sıkça sorulan sorular
Tapuda tarla yazan yere ev yapmak suç mu?
İzinsiz ve ruhsatsız yapılan yapı, İmar Kanunu'na göre kaçak yapı sayılır; yıkım kararı ve idari para cezası uygulanabilir, ağır durumlarda Türk Ceza Kanunu'ndaki imar kirliliği hükümleri de gündeme gelebilir.
Tarlanın niteliği arsaya nasıl çevrilir?
Nitelik değişikliği tek başına bir dilekçeyle olmaz. Parselin imar planında yapılaşmaya açık bir alanda kalması ve imar uygulamasının yapılması gerekir. Ayrıntıyı belediyenin imar müdürlüğünden öğrenebilirsiniz.
Tarlaya prefabrik ev koyabilir miyim?
Prefabrik ev de bir yapıdır ve kalıcı olarak kurulduğunda betonarme evle aynı izinlere tabidir.
Dayanak mevzuat
- 3194 sayılı İmar Kanunu
- 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu
- Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği